Lukas Landen, Marcus Klefken, Klaudius Krusch und Thomas de Nocker. „Nachsicht und Nachlässigkeit – Strukturierte Portfolioentwicklung pfarrlicher Ertragsimmobilien zwischen sozialem Auftrag und wirtschaftlicher Verantwortung“. zap:workingpapers, Nr. 23. Zugegriffen 24. September 2026. https://www.2denare.de/wp-content/uploads/delightful-downloads/2026/09/zap-workingpaper23-pfarrliche-ertragsimmobilien.pdf

Abstract

Kirchengemeinden verfügen über umfangreiche, historisch gewachsene Bestände an Ertragsimmobilien, deren Überschüsse pastorale, soziale und gemeindliche Arbeit vor Ort mitfinanzieren sollen. Zugleich verbindet sich mit kirchlichem Eigentum häufig der Anspruch, auch Menschen mit geringerem Einkommen Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. Der Beitrag bündelt Erfahrungen aus einem immobilienbezogenen Teilprojekt im Programm „Christlich Leben Mittendrin“ im Bistum Essen. Die Bruttomietrendite der pfarrlichen Ertragsimmobilien lag dort deutlich unter dem Marktniveau, ohne dass dies durch strategische Investitionen erklärbar gewesen wäre. Als Ursachen werden drei strukturelle Probleme herausgearbeitet: eine ineffiziente Verwaltungsorganisation mit verdeckten Kosten, ein unzureichend gesteuertes Mietmanagement und eine grundlegende Unklarheit über die Ziele kirchlicher Ertragsimmobilien. Soziale und wirtschaftliche Ziele schließen sich dabei nicht aus. Sozial motivierte Abweichungen vom Markt müssen jedoch bewusst, transparent und steuerbar sein. Die Autoren leiten daraus vier Stoßrichtungen für Steuerung und Organisation ab und stellen eine praktisch erprobte Entscheidungslogik vor: Eine Matrix aus kaufmännischer Bewertung und werteorientierten Faktoren ordnet jede Immobilie einem Cluster mit zugehöriger Normstrategie zu – vom Betrieb als Kapitalanlage oder werteorientierte Nutzung über Prüfung und befristetes Halten bis zur Verwertung.

Schlagwörter: Immobilien, Ertragsimmobilien, Portfoliomanagement, Kirchengemeinden, Pfarreien, katholische Kirche, Bistum Essen, Immobilienverwaltung, Mietmanagement, sozialer Wohnraum, Wirkungsorientierung, Steuerung, Normstrategien, Verwertung

Abstract (en)

Church parishes own extensive, historically grown portfolios of income-generating properties whose surpluses are intended to help fund pastoral, social and community work. At the same time, church ownership is often associated with the expectation of providing housing for people with lower incomes. This paper draws on experience from a real estate sub-project within the programme „Christlich Leben Mittendrin“ in the Diocese of Essen. There, the gross rental yield of parish income properties was significantly below market level without being explained by strategic investments. The authors identify three structural causes: inefficient administrative organisation with hidden costs, insufficiently managed rental practices, and a fundamental lack of clarity about the objectives of church income properties. Social and economic goals are not mutually exclusive, but socially motivated deviations from market conditions must be deliberate, transparent and manageable. The paper derives four strategic directions for governance and organisation and presents a field-tested decision framework: a matrix combining commercial assessment and value-based factors assigns each property to a cluster with a corresponding standard strategy, ranging from operation as a capital investment or value-oriented use to review, temporary holding, and disposal.

Keywords: real estate, income properties, portfolio management, parishes, catholic church, Diocese of Essen, property management, rental management, social housing, impact orientation, governance, standard strategies, disposal