Diesen Beitrag jetzt vorgelesen anhören

Viele Kirchengemeinden befassen sich nicht nur mit ihrer inhaltlichen Arbeit – Gottesdienst, Seelsorge etc. -, sondern ihre Leitung steckt, von der Gemeinde häufig unbemerkt, viel Energie in die Vermietung.  Meine These dazu ist, dass der Aufwand, der hier betrieben wird, oft in keinem Verhältnis zu den dadurch generierten Mieterträgen steht. Warum ist das so? Und was kann man dagegen tun? 

1. Welche Immobilien werden überhaupt vermietet?  

Zu unterscheiden sind im Wesentlichen zwei Kategorien der Vermietung. Vermietet werden Wohnhäuser, oftmals nicht mehr benötigte Pfarrhäuser oder Immobilien, die durch Erbschaft in das Vermögen der Kirchengemeinde gekommen sind. Und vermietet werden tage- oder stundenweise einzelne Räume im Pfarrheim oder Gemeindehaus, z.B. für private Veranstaltungen wie Hochzeiten oder auch den wöchentlich stattfindenden Yoga-Kurs, sowie Kirchen für die Veranstaltung von Konzerten. 

2. Zu welchem Zweck geschieht das?  

In den wenigsten Fällen steht nach meiner Wahrnehmung die Ertragsgenerierung zur Verbesserung der Haushaltslage im Vordergrund. Und das, obwohl viele Gemeinden wirtschaftlich ziemlich klamm dastehen.  

Häuser werden vermietet, weil sie einfach da sind. Ein Pfarrhaus steht schon seit mehreren Jahren leer, mit einem neuen Pfarrer oder einer Pfarrerin ist nicht zu rechnen. Das ist ein unbefriedigender Zustand – ein Haus wird nicht besser durch Leerstand -, den man durch die Vermietung beenden möchte. Ähnlich sieht es aus, wenn der Glücksfall eintritt, und die Kirchengemeinde in einem Testament als Erbe bedacht wird und so Eigentümer eines Wohnhauses wird. Sich von Grundbesitz zu trennen, ist nach traditionellem kirchlichen Verständnis ultima ratio: Also wird auch in einem solchen Fall regelmäßig vermietet. 

Bei den Gemeindesälen und -räumen kann die Motivation unterschiedlich sein. Auch hier kann eine Rolle spielen, dass man wenig genutzte Räume nicht einfach leer stehen lassen will: Durch die Vermietung bekommt man wenigstens ein paar Euro in die Kasse. Nicht selten gehört es aber auch zum Selbstverständnis einer Gemeinde, für andere Gastgeber zu sein.  So lädt man dann Externe – Privatpersonen, Vereine oder Unternehmen, die nach Tagungsräumen suchen -, bewusst dazu ein, die Räume der Kirchengemeinde zu nutzen. Ein kleiner Obulus wird dafür erhoben, denn was nichts kostet, ist nichts wert.  Nicht selten aber gibt es auch keine Gegenleistung in Geld: Verständlich, wenn der Nutzer vielleicht ein engagiertes Mitglied der Gemeinde ist, der seinen Geburtstag feiern will. Oder wenn sich ein Chor oder ein Blasorchester bereiterklärt, hin und wieder im Gottesdienst zu spielen oder die Fronleichnamsprozession zu begleiten. 

3. Wie wirtschaftlich ist das Ganze?  

Nicht immer ist die Vermietung von Wohnimmobilien für die Kirchengemeinden wirtschaftlich. Nicht selten kommt es vor, dass die Aufwendungen die Einnahmen übersteigen. Auch wenn es nicht das vorrangige Ziel ist, aus der Vermietung Gewinne zu erwirtschaften, sollte doch mindestens vermieden werden, dass man drauflegt. 

Welches sind die Knackpunkte? 

• Zunächst sollte die Höhe des Mietzinses sorgfältig bemessen werden. Wie hoch sind die Mieten bei vergleichbaren Objekten? Gibt es einen Mietspiegel? Wie hoch muss der Mietzins sein, um den Vermögenserhalt zu sichern, also die Abschreibungen zu erwirtschaften? Was wird benötigt, um die notwendige Instandhaltung zu finanzieren? 

• Mieterhöhungen sind regelmäßig im gesetzlich zulässigen Rahmen vorzunehmen. Manchmal scheut man sich davor, weil Mieter in prekären Verhältnissen leben oder sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befindet. Zu bedenken ist, dass es eine Pflicht gibt, das Vermögen der Kirchengemeinde nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu bewirtschaften.  Legitim ist es, soziale Gesichtspunkte bei der Vermietung zu berücksichtigen. Dies sollte aber nicht “nach Gefühl” stattfinden, sondern nach einem zuvor festgelegten Konzept. 

• Wird die Miete nicht, verspätet oder nur teilweise bezahlt, so sind die Rückstände beizutreiben, und es ist eine Kündigung des Mietverhältnisses zu erwägen. Erfolgt die Mietverwaltung nicht durch die Kirchengemeinde selbst, sondern durch die Verwaltung (Kreiskirchenamt, Rendantur o.ä.), sollte dieser die Freiheit gelassen werden, die ausstehenden Mieten nach objektiven Kriterien zu verfolgen. Oft ist das nicht der Fall: die Kirchengemeinde will sich die Möglichkeit offenhalten, mit den Mietern persönlich zu sprechen, sie zur Zahlung zu überzeugen, was selten gelingt, und so vergeht wertvolle Zeit und die Rückstände werden immer höher.  

• Bei den Nebenkosten ist darauf zu achten, dass alle umlagefähigen Kosten auch tatsächlich umgelegt werden. Dies gilt z.B. auch für anteilige Versicherungsprämien, auch wenn diese aus einem Sammelversicherungsvertrag resultieren.   

Bei der Vermietung, auch bei der kostenfreien Überlassung von Gemeindesälen, oder Kirchen, werden Nebenkosten oft, wenn überhaupt, nur überschlägig kalkuliert. Reinigung, Heizung, Strom etc. werden in der Regel mit Schätzwerten in Ansatz gebracht. Nicht zu vernachlässigen ist aber auch der Verwaltungsaufwand, der durch die Vermietung anfällt. Korrespondenz und Telefonate mit Interessierten, die Gewährung von Zugang, Einweisung in die Technik, Abnahme bei Rückgabe der Mietsache etc. nehmen oft erhebliche Zeit in Anspruch.  

4. Wer steuert? 

Vielfach wird die Aufgabe der Vermietung der Pfarramtssekretärin oder Ehrenamtlichen überlassen. Klarmachen sollte man sich: Vermietung ist Vermögensverwaltung und jedenfalls in den Grundsätzen Leitungsaufgabe. In regelmäßigen Abständen sollte ein Leitungsgremium sich die Frage stellen, welche Ziele sie mit der Vermietung verfolgt und wie das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag sich darstellt. Nur dann ist es auch möglich, Gesichtspunkte der Nachhaltigkeit wie Vermögenserhalt und Klimaneutralität angemessen zu berücksichtigen. 

Auch wenn Vermietung sicherlich nicht zum Kerngeschäft einer Kirchengemeinde gehört: Ein gewisser Grad an Professionalisierung täte diesem Feld in vielen Fällen gut.